logo
Kuntien pellonvuokrasopimuksissa laittomia ehtoja Tulosta Sähköposti
airikkala_ristoMTK:n päälakimiehen Risto Airikkalan mielestä peltojen vuokrasopimuksissa on laittomia ehtoja. MTK:n selvityksen mukaan kunnat käyttävät laajasti lainvastaisia irtisanomisehtoja.

MTK:n päälakimiehen Risto Airikkalan tiedote pellonvuokraussopimuksissa esiintyvistä laittomista ehdoista.

 

Pellonvuokrasopimus voidaan tehdä vain määräajaksi (max 10 v). Toistaiseksi voimassaolevia ja irtisanottavia sopimustyyppejä laki ei tunne. Sopimuksen irtisanomisperusteet ovat lisäksi laissa tyhjentävästi lueteltu ja ne ovat;

 

1) vuokrasopimus on lain tai sopimuksen vastaisesti siirretty toiselle

2) vuokranmaksu on laiminlyöty eikä kehotuksista huolimatta suoritettu

3) kunnossapitovelvollisuus laiminlyöty tai käytetty sopimuksen vastaiseen tarkoitukseen

muiden yhteisesti sovittujenkin irtisanomisperusteiden ollessa mitättömiä suoraan lain perusteella.          

 (”4 § Vuokrasopimusta älköön irtisanottako muulla perusteella kuin mitä tässä laissa säädetään, ja olkoon muu sopimusehto,…, mitätön.”)

 

MTK:ssa tehtiin kuntien sopimuskulttuuriin kohdistuva selvitys, mistä paljastuu mm. se, että kunnat käyttävät laajasti lainvastaisia irtisanomisehtoja, jotka käräjillä riitautettaessa mitä ilmeisimmin todettaisiin mitättömiksi.

Tällaisia lainvastaisia irtisanomislausekkeita voimassa olevissa sopimuksissa olivat mm;

 

a) ”Kunta voi irtisanoa sopimuksen ennen vuokrakauden päättymistä korvauksetta”  

b) ”Kunta saa sanoa vuokrasopimuksen irti vuokrakauden aikana, jos se tarvitsee aluetta omiin tarkoituksiinsa”

c) ” Jos talouskeskus ja pellot myydään, vuokrasopimus päättyy niiden osalta, …”

d) ” Mikäli kunta tarvitsee vuokra-alueen peltoja ennen vuokra-ajan päättymistä, on sillä oikeus sanoa vuokrasopimus irti,”  …

e) ” Mikäli kunta kesken vuokrakautta tarvitsee jonkin alueen, on kunnalla oikeus ottaa alue haltuunsa. Jos alue otetaan kunnan haltuun kesken satokautta. Ei alueesta peritä vuokraa, mutta kunta ei myöskään maksa korvausta näin vuokraajalle mahdollisesti aiheutetusta vahingosta”

f) ”Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus kesken vuokrakauden, jos kaupunki tarvitsee alueen käyttöönsä, taikka laatii alueelle kaavan, jossa esitettyä maankäyttöä varten vuokra-alue on palautettava kaupungin hallintaan”

Vuokranantajalla on tosin oikeus irtisanoa pellonvuokrasopimus mm. kaavamuutoksen (ks. 16§) johdosta (eli tilanteessa, jossa kaavamuutos lisää maan käyttöarvoa).

 

Vuokranantajalle suotu mahdollisuus irtisanoa pellonvuokrasopimus kaava-muutoksen johdosta edellyttää, että kaava muuttuu sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Näin vuokranantajalle ei synny mitään irtisanomisoikeutta tilanteissa, jotka olivat tiedossa tai ennakoitavissa sopimuksen tekohetkellä. Pelkkä vuokrasopimuksen kestäessä ilmoitettu kunnan tarve ottaa maa-aluetta kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen ei siten voi olla laillinen irtisanomisperuste eikä sellaisesta voida edes pätevästi sopia.

 

Pellolle, johon kohdistuu voimassa olevan kaavan mukaista rakennusoikeutta, tehtävän vuokrasopimuksen kesto pitää mitoittaa siten, ettei irtisanomiseen tarvitse turvautua. Jos kunnat haluavat määräaikoja tiukasti kunnioittaa, eivätkä hyväksy vuokralaisen mahdollista irtisanomista – noudattakoon samaa periaatetta myös silloin, kun itse haluavat irtisanoa määräaikaisen sopimuksen.

 

Lisäksi kaavamuutoksen vaikutus irtisanomisoikeuteen ei oikeastaan lainkaan koske kuntaa vuokranantajana, koska laki edellyttää olosuhteiden muutoksen johtuvan (”asianosaisista riippumattomasta syystä” ks. 16§ 1 mom)) eli sopijapuolista ulkopuolisista tahoista. Koska kunta itse omilla päätöksillään (kunnanvaltuustossa) on päättänyt kaavamuutoksesta, ei kaavamuutosta voida pitää ”asianosaisista riippumattomana syynä ”.Kaavamuutoksen merkitys erityisenä irtisanomisperusteena näyttäisi siten koskevan vain tilanteita, joissa osapuolina ovat muut kuin kunnat. Siten edellä mm. sopimuksen ehtotyyppi f-kohta on lainvastainen. Myös KKO  2009:42 tukee edellä olevaa tulkintaa.

 

Eikö sopimusosapuolten tasavertaisen kohtelun vuoksi ja jo suoraan sopimusoikeudellisen edellytysopin perusteella vastaava irtisanomisoikeus tulisi suoda vuokralaiselle eli vuokrasopimus tulisi voida irtisanoa tilanteessa, jossa maatalouspolitiikka ja siihen mm. sisältyvät tukielementit muuttuvat niin, että viljely ei ole enää kannattavaa sopimuksen mukaisella vuokratasolla tai sen kannattavuus on merkittävästi heikentynyt. (eli tilanteissa, joissa maan käyttöarvo on vähentynyt).

 

Risto Airikkala

MTK:n päälakimies

 

 

(EOK-viestintä)

 

* Eurooppalaisen Oikeusturvan Keskusliitto -EOK ry on kansalaisten ja yrityksien riippumaton ja puolueeton oikeusturvan edunvalvontajärjestö, joka on perustettu vuonna 2004.

Miksi EOK:n kannattaa liittyä 

* vahvistat ja edistät jäsenyydelläsi tärkeää oikeusturvatyötä
* saat oikeusturvaneuvontaa, ohjausta ja koulutusta kaikilla oikeusaloilla * saat jäsenpalvelun kautta ammattitaitoista ja luotettavaa asiantuntija-apua
* saat jäsenpalvelun kautta EOK:n seurannan ja valvonnan omaan oikeusturva-asiaasi
* saat oikeusturva-asiasi osaksi EOK.n laajempaa kollektiivista oikeudellista edunvalvontaa
* kehität ja ajantasaistat osaamistasi laillisten oikeuksiesi puolustamiseksi
* verkostoidut muiden jäsenten kanssa ja voit osallistua erilaisiin vertaistukiryhmiin

 

Säilytä EOK-jäsenyys
 
*EOK:n tutkimuksien ja seurannan mukaan ihmisellä on useita oikeusturvaongelmia elämänsä aikana. Siksi on tärkeää säilyttää EOK-jäsenyys!  

 

Copyright 2006 - 2017 EOK ry